Co z rynkiem nieruchomości w roku 2023?

Zapewne każdy z nas zna kogoś, kto mocno zastanawia się nad tym, czy opłaca mu się w tym roku zdecydować się na zakup nieruchomości. Wydarzenia na świecie oraz w naszym kraju doprowadziły w ostatnich latach do sporych zawirowań na rynku. Przez czasy pandemii ceny najmu były rekordowo niskie, stopy procentowe również, co skutkowało rekordową sprzedażą mieszkań. Obecnie sytuacja odwróciła się niemal o 180 stopni, skutkując wysokimi cenami najmu oraz kredytami, na które mało kto może sobie pozwolić. W tym artykule przyjrzymy się prognozom dotyczących rynku nieruchomości w Polsce w 2023 roku.

Rynek wynajmu

Przyczyny skoku cen

Do spadku stawek mogłyby doprowadzić dwa scenariusze. Po pierwsze głęboka recesja i kryzys na rynku pracy, który obniżyłby możliwości najemców do akceptacji wysokich czynszów, jak i pojawienie się problemów z płaceniem czynszów w ogóle. Po drugie – dynamiczny spadek stóp procentowych, na który jednak na razie się nie zanosi.

Poprzedni rok, a szczególnie okres szczytowy dla sezonu najmu w Polsce, czyli czerwiec – wrzesień, przyniósł ze sobą ogromny skok cen najmu. Z danych serwisu Otodom.pl ceny ofertowe były średnio o kilkadziesiąt procent wyższe w stosunku do roku wcześniej. Przyczyn było kilka, natomiast najważniejszą był napływ uchodźców z pogrążonej w wojnie Ukrainy. Dodatkowo skumulowało się to z podwyższeniem stóp procentowych, inflacją i coraz mniejszym popytem na rynku sprzedaży. Każdy musi gdzieś mieszkać, więc ludzie, którzy stracili szansę na kredyt, wrócili do puli osób wynajmujących mieszkania. Łącząc ten fakt z tym, że część mieszkań na wynajem była objęta hipotekami, których koszty niebotycznie wzrosły – mamy 3 główne powodu ogromnego skoku cen najmu.

Co dalej?

Pod koniec roku eksperci przewidywali, że ceny na rynku najmu będą bardzo wysokie do momentu ustania konfliktu za naszą wschodnią granicą, co spowodowałoby powrót części uchodźców z Ukrainy. Patrząc na I kwartał 2023 r., można zobaczyć, że ceny już nie wzrastają. Według raportu expander.pl ceny mieszkań w styczniu wzrosły o 1,3% w stosunku do grudnia i o 25% w stosunku do roku poprzedniego. Dalsze wzrosty są mało prawdopodobne. Rynek najmu jest ściśle związany z rynkiem sprzedaży, perspektywa łagodniejszych rekomendacji KNF dla kredytów oraz zapowiadany program „Pierwsze mieszkanie” powinien wpłynąć na przeniesienie się części osób z wynajmu na zakup własnej nieruchomości. Z drugiej strony nie można oczekiwać na obecny moment znaczącego obniżenia cen, szczególnie dopóki trwają napięcia na Ukrainie.

Rynek sprzedaży

Końcówka zeszłego roku i odbicie sprzedaży od dna

Koniec roku 2022 wiązał się z korektą cen na polskim rynku sprzedaży nieruchomości. Część ekspertów wieszczyła ogromne spadki i zapaść, natomiast korekta cen osiągnęła wartość jednocyfrową, jak podaje raport strefainwestorow.pl. W ostatnim kwartale 2022 r. sprzedaż zaczęła ruszać ponownie, jak podaje raport PKO Research.

Co dalej?

Zapowiadany program rządowy „Pierwsze mieszkanie” na pewno będzie miał duży wpływ na ceny na rynku. Moim zdaniem są dwa możliwe scenariusze najbliższej przyszłości:

1. Popyt zatrzyma się, ponieważ ludzie będą oczekiwać na udział w rządowym programie.
2. Ceny nieznacznie wzrosną i popyt będzie delikatnie wzrastał.

Ciężko przewidzieć zachowania konsumentów na rynku. Ostatni kwartał 2022 roku przynosi pewne optymistyczne sygnały, jednak wiele zależy od stóp procentowych, które na razie nie ulegają zmianie, oraz od wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego, które w zapowiedziach mają być bardziej przychylne dla kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Według prognozy przedstawionej przez PKO Bank Polski, do pierwszego obniżenia stóp procentowych może dojść we wrześniu tego roku, może to zapoczątkować cały cykl obniżek, będzie to na pewno główny czynnik zwiększający popyt mieszkaniowy w Polsce.

Oczywiście wysokość stóp procentowych jest ściśle skorelowana z inflacją. Gdy wskaźnik inflacji zejdzie poniżej 10%, wtedy można spodziewać się obniżania stopy WIBOR lub nowego, zapowiadanego wskaźnika. Dobrym zwiastunem jest to, że wskaźnik inflacji zaczął już spadać w tym roku.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości w 2023 roku będzie na pewno bardzo dynamiczny. W czasie zmieniających się warunków na świecie i w Polsce nie można być pewnym niczego. Ceny wynajmu na polskim rynku nieruchomości powinny się powoli stabilizować, jednak nie należy spodziewać się drastycznego spadku cen. Przewiduje się, że będą one utrzymywać się na podobnym poziomie, jak w pierwszym kwartale, dopóki konflikt na Ukrainie nie zostanie zakończony.

Rynek sprzedaży powinien zacząć odżywać, szczególnie w drugiej połowie roku. Kluczowe będą tu wskaźniki inflacji oraz wpływ programu rządowego „Pierwsze Mieszkanie” na popyt na rynku sprzedaży. Ceny powinny utrzymać się na obecnym poziomie, z możliwymi delikatnymi wzrostami. Obecnie kupno nieruchomości za gotówkę jest korzystne, jednak nie można być w pełni pewnym, że na rynku sprzedaży nie pojawią się spadki cen.